comunidad de propietarios

Llego el verano y las Juntas de Propietarios. Los Estatutos y las Normas de régimen interior

Que el verano está aquí es evidente ¿verdad? y que algunos de ustedes piensen que ya queda menos para que acabe también puede serlo ¿no?, pero de lo que casi no cabe dudas es de que en estas fechas estivales casi todos vamos a tener que acudir a esas reuniones de vecinos y vecinas para informe de nuestra Junta Directiva, para la aprobación de cuentas del ejercicio pasado y del presupuesto de gastos para el ejercicio que viene y como punto también casi ineludible a tratar en tercer lugar la propuesta de acciones judiciales en contra de los propietarios deudores –morosos-.

Así pues he considerado conveniente escribir el siguiente post acerca de las Comunidades de Propietarios en general y en particular sobre los Estatutos y las Normas de Régimen Interior que por definirlos de algún modo y en concordancia con lo dispuesto en los artículos quinto y sexto de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (en adelante LPH) los primeros están destinados y conformados por un conjunto de reglas para disponer el ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones. Las Normas de Régimen Interior de forma un tanto más precisa detallan la convivencia y adecuada, utilización de los servicios y cosas comunes, dentro de los límites establecidos por la ley y los estatutos.

A simple vista podrían parecer lo mismo, Estatutos y Normas de Régimen Interior, pero nada más lejos de la realidad, pues aunque es cierto que ambas, en lo sustancial están encaminadas a ordenar la pacífica convivencia y el uso y disfrute del edificio, sus diferentes pisos o locales, como enseguida veremos también en lo material y positivo se diferencian. Podríamos avanzar unos ejemplos de contenido tanto en los Estatutos como en las Normas de Régimen Interior y así en los primeros podríamos añadir “Exoneración a los locales de negocio de determinados gastos como los gastos de patio, ascensor, escalera”, “Prohibición de establecer actividades comerciales o industriales en los pisos, tales como academias, peluquerías etc”. Para las Normas de Régimen Interior podríamos incluir las siguientes “Prohibición de realizar determinadas actividades como el tendido de ropas en patios interiores”, “Horarios para sacar la basura”, “Turno y/o sistema de limpieza del patio o escalera”, “Limitación de ruidos a partir de determinadas horas”, “Horario y normas de uso de determinados elementos comunes como piscinas, locales sociales, pistas deportivas, parque infantil etc.”.

Ya hemos avanzado, por así decirlo, los conceptos de Estatuto y de Normas de Régimen Interior, no obstante echar un vistazo a la Exposición de Motivos de la LPH para tener en cuenta que siempre ha sido motivo especial de estudio, en la propiedad horizontal,  la determinación del conjunto de derechos y deberes que integran la pacífica convivencia de las personas que ingresaban en dicho régimen de propiedad horizontal. Pero también es cierto que conocemos de la no plenitud de algunos textos legales y que tal vacío debe ser colmado por la autonomía privada de las partes contratantes según el artículo 1255 del Código Civil “los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público” (Recordemos el carácter supletorio de este Código establecido en su artículo 4.3 para las materias regidas por otras leyes).

De este modo pues, tenemos la LPH para regular los derechos y deberes, entre otras cosas, de las propietarios y ocupantes de los pisos o locales en régimen de propiedad horizontal y por otro lado tenemos los Estatutos y Normas de Régimen Interior que dichos propietarios se dan en unanimidad en el primer caso y por mayoría en el segundo. En ambos textos se van a establecer los derechos y obligaciones no especificados por la ley, aquellos aspectos que recoge el artículo quinto y sexto respectivamente y en orden a regular el uso o destino del edificio, pisos o locales y la pacífica convivencia de todos y todas sus integrantes.

A continuación haremos algunas puntualizaciones tanto de los Estatutos como de las Normas de Régimen Interior, así como de las diferencias entre una y otra. En primer lugar, ya hemos adelantado que para la constitución, aprobación o modificación de los Estatutos es preciso obtener la unanimidad del total de propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación –art. 17.6 LPH-, en cambio para la constitución de las Normas de Régimen Interior sólo será preciso obtener la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación, teniendo también en cuenta como dice el apartado séptimo del artículo diecisiete que en segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

Otro aspecto sustancial que diferencia a ambos textos es que los Estatutos una vez redactados y aprobados mediante el acuerdo adoptado según el párrafo anterior por la Junta de Propietarios, válidamente convocada y constituida, así como el acuerdo para elevarlos a documento público –escritura pública-, podrá inscribirse en el Registro de la Propiedad. Así, lo normal será que el Presidente de la Comunidad de Propietarios acuda ante el Notario, junto con el Libro de Actas o un certificado emitido por el Secretario (normalmente el Administrador de Fincas), donde conste la aprobación por unanimidad de los Estatutos y el acuerdo para su elevación a público y posterior inscripción en el Registro de la Propiedad. Desde ese momento (desde la inscripción en el Registro de la Propiedad), los Estatutos tendrán plena validez frente a terceros y podrá exigirse ante los mismos su obligado cumplimiento. Por el contrario las Normas de Régimen Interior no tienen validez frente a terceros –sí sobre los ocupantes de los pisos o locales, que no tienen por qué ser los propietarios- y como adelantábamos su aprobación lo es por la mayoría de los asistentes en segunda convocatoria. No obstante y aquí radica su principal diferencia con los Estatutos, una vez aprobados deben transcribirse al Libro de Actas de la Comunidad y no son inscribibles en el Registro de la Propiedad por lo que su cumplimiento sólo afectará a los propietarios que se han dado estas normas y no perjudicará a terceros.

En este punto, creo que es preciso dejar constancia de que tanto los Estatutos como las Normas de Régimen Interior no son de obligatoria constitución por las Comunidades de Propietarios y así lo establece el párrafo tercero del apartado quinto de la LPH que con carácter potestativo dispone que “El título podrá contener…”, luego quede claro que tanto su constitución como su inscripción posterior en el Registro de la Propiedad tienen carácter dispositivo, ad probationem y no ad solemnitatem, con efectos erga omnes, y que aunque su constitución en muchas ocasiones viene acompañada en el título constitutivo de propiedad horizontal, creadas ex novo por los constructores o promotores del edificio, la Ley Hipotecaria diferencia ambos instrumentos, título constitutivo y Estatutos, pudiendo éstos últimos ser redactados con posterioridad por la Comunidad de Propietarios en documento privado o público, con las peculiaridades ya examinadas con anterioridad.

Con estas nociones más o menos elementales y básicas vamos a intentar complicar un tanto el asunto ya que entramos en terrenos jurisprudenciales donde se pone blanco sobre oscuro, en ocasiones, y en otros supuesto aún no queda muy claro si la única forma de hacer cumplir los Estatutos y las Normas de Régimen Interior es la vía judicial o cabe la posibilidad de poder establecer un régimen sancionador en los Estatutos que de algún modo establezcan una vía secundaria que evite el conflicto judicial, que como sabemos es lento y costoso, y que no impidan dejar caer en saco roto aquéllas normas o reglas que los propios vecinos y vecinas se han dado en cumplir.

Ya adelantamos que la Exposición de Motivos de la Ley muestra una única vía posible de actuación ante el incumplimiento de las obligaciones mediante la acción dirigida a exigir judicialmente  su cumplimiento, bien de modo específico, esto es, imponiendo a través de la coacción lo que voluntariamente no se ha observado, o bien en virtud de la pertinente indemnización.

Así pues vamos a traer a colación la definición que de Estatuto establece la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 26 de noviembre de 1956: “..pudiéndose entender por tales, aquel conjunto de reglas plasmadas por escrito y con fuerza de ley establecidas de común acuerdo por todos los propietarios de un edificio sujeto al régimen de Propiedad Horizontal, para completar y desarrollar su ordenación legal en lo relativo a la constitución y ejercicio de sus derechos y obligaciones, adecuándose a las exigencias y necesidades de los diversos casos y situaciones, siendo variable la introducción de cláusulas en cuanto a la forma de contribuir a los gastos generales por permitirlo expresamente el número quinto de la LPH”.

De una interpretación de la definición anterior y considerando por tanto que los Estatutos tienen fuerza de ley, no logro entender cómo entonces los copropietarios no pueden exigir su cumplimiento más que por la vía judicial o arbitral. Investidos de la potestad legislativa se le veda de la potestad sancionadora, con lo que en mi opinión debería incluirse en la Ley de Propiedad Horizontal la posibilidad de establecer algún tipo de sanción para aquéllos vecinos y vecinas que de forma sistemática se dediquen a incumplir las normas que entre todos se han dado, porque si ante tales incumplimientos y cada vez que alguno se produjere tuviéramos que acudir a los Juzgados es evidente que ese conjunto de normas no sólo caerá en saco roto sino que finalmente serán otros vecinos los que vengan a incumplir otras normas y ante la pasividad de la Comunidad de Propietarios para denunciar a unos y no a otros, al margen de poder establecer discriminaciones indeseables y no solucionar las discrepancias que pudieran darse, el clima de tensión y crispación que en ocasiones se pueden vivir entre vecinos, puede también en otras acabar en una mala convivencia y cruces de denuncias al margen de la propiedad horizontal. No creo que esta fuera la idea del legislador cuando se estableció la oportunidad de crear, entre vecinos, ese conjunto de normas que desarrollara aspectos puntuales de la convivencia entre vecinos y vecinas, pero dejar su régimen sancionador sólo a merced de los juzgados y tribunales, creo que también supone una quiebra de esos propósitos y fines que sin duda son los más deseados por todos y todas.

Pero, ¿qué clase de prohibiciones podemos establecer dentro de los Estatutos, sólo las que ya están establecidas por las leyes? Es evidente que no, de lo contrario carecería de sentido establecer estas otras normas promulgadas por la autonomía de la voluntad de las partes y que como ya se ha expuesto, entre otras cosas, se establece una serie de prohibiciones que dentro de la ley pueden desarrollar otros aspectos más puntuales y precisos que la propia ley no recoge. No obstante debemos recordar un principio básico de las normas restrictivas o prohibitivas de derechos ya que éstas han de ser interpretadas restrictivamente, en la medida en que son normas odiosas –odiosa sunt restringenda.

No obstante y establecidas nuestras normas prohibitivas dentro de los Estatutos y Normas de Régimen Interior, podemos concluir este artículo preguntándonos: ¿Podemos establecer un régimen sancionador para aquellos propietarios, ocupantes de pisos o locales, usufructuarios que incumplan dichas normas, o solamente podemos apercibirles y emprender posteriormente acciones de cesación ante el órgano judicial?

Algunos órganos judiciales ya han tenido la ocasión de pronunciarse en este sentido y así añadiremos a continuación una sentencia de la Audiencia Provincial de Santander que se pronuncia en sentido negativo ya que estas normas están destinadas a servir de administración y mejor disfrute de la cosa común y que forzar al uso adecuado de dicha cosa, que es a lo que se orienta la sanción, no constituyen ya actos de administración, sino disciplinarios o penológicos –en sentido amplio-, que por lo tanto no pueden ser adoptados conforme a las normas reguladoras de la administración –regla de la mayoría-. Por otro lado, existe una amplía reserva legal que, en materia de sanciones por causa de un uso inadecuado de los elementos privativos o comunes, se contiene en el artículo 7 LPH.