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La Subrogación mortis causa en el contrato de arrendamiento

Caso práctico nº 1 de Derecho Civil

Dª Jacinta, propietaria de una vivienda sita en la localidad de Hospitalet de Llobregat, suscribe contrato de arrendamiento sobre la misma con D. Manuel.

Figura como fecha del contrato de arrendamiento entre la arrendadora –Dª Jacinta- y el arrendatario –D. Manuel-, la de 15 de marzo de 1971.

Fallecida Dª Jacinta, su hijo D. Pedro resulta ser heredero universal de su madre, y, por tanto, propietario de la citada vivienda arrendada.

En fecha 7 de agosto de 2006, fallece el arrendatario. En la vivienda arrendada, venía conviviendo con D. Manuel, y desde su nacimiento (5 de junio de 1981), su hijo D. Santiago, quien comunica a D. Pedro su voluntad de subrogarse en el arrendamiento. En la notificación hace, además, indicación de padecer una minusvalía igual o superior al 65%.

D. Santiago insta la declaración de minusvalía con posterioridad al fallecimiento de su padre. La resolución del organismo correspondiente declarando la situación de minusvalía es de 27 de noviembre de 2007, y se fija la producción de efectos de dicha declaración el día 9 de octubre de 2007.

Primeras consideraciones:

Por lo que respecta al instituto de la subrogación mortis causa en los nuevos contratos de arrendamiento, cabe destacar que el legislador no ha encontrado inconveniente en mantener este beneficio a favor de aquellas personas con vinculación directa con el arrendatario. Así es, la voluntad del legislador de 1994 es clara en este ámbito, puesto que el establecimiento de un plazo de duración contractual limitado, permite mitigar el instituto de la subrogación, en la medida que el derecho de las personas subrogadas a continuar en el uso de la vivienda arrendada sólo se mantiene hasta la terminación del plazo contractual.

La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante LAU) busca una situación más compensada para la posición del arrendador que la resultante del Texto Refundido de 1964, pues a través de las instituciones de la prórroga forzosa y la amplitud y posibilidades de las subrogaciones reconocidas en la misma, el arrendamiento suponía para el propietario un acto más cercano a la disposición que a la administración.

La subrogación tiene como contenido esencial la subsistencia del mismo acuerdo, con el único cambio de la persona del arrendatario. Que esta subrogación no supone un nuevo contrato es algo reiteradamente consignado por nuestro Tribunal Supremo, que afirma que por la subrogación se coloca el continuador en el arriendo en la misma posición jurídica en que se hallaba su causante, y, por tanto, le sustituye en todos sus derechos y obligaciones (entre ellos lógicamente el de la antigüedad en el contrato).

Los preceptos reguladores de la subrogación deben ser interpretados de forma restrictiva dado su carácter excepcional, al reconocer derechos subjetivos que la ley no quiso extender a otras personas y circunstancias que las singularmente designadas en las normas, de tal modo que la doctrina más prestigiosa ha concluido que entre los requisitos para la aplicación del derecho de subrogación es que se dé el parentesco del sucesor en los grados y forma que determina la ley, sin que pueda, en modo alguno, efectuarse una interpretación extensiva de dicho parentesco exigido en la LAU  para poder subrogarse: esta modalidad de sucesión legítima, que produce sus efectos “ope legis”, particular y de carácter excepcional, obliga a ser interpretada de forma restrictiva.

Tal carácter excepcional se pone de manifiesto en el supuesto de la inexistencia de las personas legalmente legitimadas para subrogarse, o bien de que llegado el caso no se subroguen en la forma establecida, deviniendo, en cualquiera de los casos, la extinción del contrato. En estos términos se expresan el último párrafo del apdo. 1º del artículo 16 LAU, cuando afirma que: “si al tiempo del fallecimiento del arrendatario no existiera ninguna de estas personas, el arrendamiento quedará extinguido”, y el apdo. 3º del mismo artículo para el que: “el arrendamiento se extinguirá si en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse” .

Posible resolución según el autor:

1º Por cuanto a la normativa aplicable a la subrogación mortis causa en el caso que nos ocupa la Disposición Derogatoria Única de la LAU 1994 deroga el Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, sin perjuicio de lo previsto en las Disposiciones Transitorias de la LAU 1994.

Dice el apartado a) de la DT 2ª de la LAU 29/1994, 24 noviembre que los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la presente ley -1 enero 1995-, continuarán rigiéndose por las normas relativas al contrato de inquilinato del texto refundido de la ley de arrendamientos urbanos de 1964, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de esta Disposición Transitoria.

Así el apartado 4 de la DT 2ª viene a modificar el artículo 58 de la LAU 1964 en lo referente a las personas con derecho a la subrogación mortis causa del contrato de arrendamiento de vivienda y serán las disposiciones de este apartado las que debamos tener en cuenta para la resolución del presente caso práctico.

2º Frente a una hipotética pretensión de D. Pedro de demandar la resolución del contrato de arrendamiento y una posición por parte de D. Santiago las primeras consideraciones a tener en cuenta son la fecha de celebración del arrendamiento – 15-marzo-1971- y la fecha de fallecimiento del arrendatario -7 de agosto de 2006-. Así con estos datos podemos hallar la ley aplicable.

Se dice en el supuesto que el hijo del arrendatario notifica al arrendador su intención de subrogarse en el contrato de arrendamiento. Debemos tener en cuenta que según el apartado 3º del artículo 16 de la LAU 1994 se establece un plazo de 3 meses desde la muerte del arrendatario para realizar dicha notificación por escrito al arrendador, dando cuenta del hecho del fallecimiento, con certificación registral de defunción, y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse.

Entiendo que es éste el plazo de notificación que hemos de tener en cuenta, ya que en la DT 2ª nada dice al respecto y la Disposición Derogatoria Única deroga la LAU 1964 en todo lo que no se disponga en las DDTT de la LAU 1994, así que el plazo del que habla el apartado 4º del artículo 58 de la LAU 1964 -90 días- debería estar derogado.

Así pues los requisitos legales para subrogarse serán, además de la notificación en plazo con el contenido que exige dicha notificación, los establecidos en el apartado 4) de la DT 2ª que establece quiénes pueden subrogarse en el contrato de arrendamiento de vivienda y que en defecto de cónyuge del arrendatario podrá subrogarse los hijos que conviviesen con el arrendatario durante los dos años anteriores a su fallecimiento. Santiago vivió con el arrendatario –su padre- desde su nacimiento en 1981 y hasta su muerte en 2006, por lo que ha estado conviviendo los 2 años anteriores al fallecimiento.

Por tanto, Santiago parece que puede subrogarse en dicho contrato de arrendamiento pero a continuación debemos resolver cuándo se extinguirá dicho contrato y si continuamos con la lectura del apartado 4, éste dispone que “El contrato se extinguirá al fallecimiento del subrogado, salvo que lo fuera un hijo del arrendatario no afectado por una minusvalía igual o superior al 65% en cuyo caso se extinguirá a los 2 años o en la fecha en que el subrogado cumpla 25 años, si ésta fuese posterior.

En la notificación al arrendador, Santiago indica que padece una minusvalía igual o superior al 65%, estamos hablando del año 2006, cuando Santiago cuenta con la edad de 25 años. No parece poder aportar principio de prueba sobre la minusvalía que sufre, en 2006 cuando se subroga, pues no es hasta el día 9 de octubre de 2007 cuando produce efecto la declaración de dicha minusvalía por el organismo competente, así que haciendo una interpretación restrictiva de la ley deberíamos entender que a la fecha de la subrogación Santiago no tiene tal minusvalía reconocida y por tanto el contrato se extinguiría a los dos años -2008- o en la fecha en que el subrogado cumpla 25 años -5 de junio de 2006-.

Por tanto Santiago ya ha cumplido los 25 años a la fecha del fallecimiento y no dispone en el momento de la subrogación de la resolución administrativa que resuelve su minusvalía por lo que debemos entender que el contrato se ha extinguido a la muerte del arrendatario y Santiago no podrá subrogarse.