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Oposición a la ejecución hipotecaria por abusividad de cláusula suelo y de vencimiento anticipado

El siguiente post lo vamos a introducir con un supuesto práctico sobre ejecución hipotecaria, para a continuación desmenuzar algunas de las causas que podríamos oponer a tal ejecución y entre ellas la declaración de abusividad de una cláusula suelo y una cláusula de vencimiento anticipado.

De este modo una persona física (a la que llamaremos prestatario o consumidor) contrata con una entidad bancaria (prestamista, profesional o predisponente) un préstamo con garantía hipotecaria. Como aval de dicho préstamo constituyó una vivienda, propiedad de uno de los progenitores. Una de las cláusulas establecidas en el contrato decía “LÍMITE A LA VARIACIÓN DEL TIPO DE INTERÉS”, lo que a día de hoy vamos a conocer como cláusula suelo.

Pasado el tiempo el prestatario no puede continuar haciendo frente a los pagos de la hipoteca por lo que la entidad bancaria ha presentado una demanda de ejecución hipotecaria a la que el prestatario se opone por considerar que no procede dicha ejecución a tenor del deber previo de una declaración de abusividad de la cláusula suelo establecida en el contrato.

El prestatario pretenderá el sobreseimiento de la ejecución y que se declare la abusividad de la cláusula suelo así como la de vencimiento anticipado. No obstante también podría acumular otra acción cual sería la restitución de lo pagado de más como consecuencia de la aplicación del suelo y no beneficio de la bajada de tipos.

Pues bien a tenor de cuanto acabamos de exponer hemos de tener en cuenta, en primer lugar, que la Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013, que analiza las cláusulas suelo de préstamos con garantía hipotecaria de determinadas entidades bancarias, señalaba que en relación con la cláusula techo, observamos que del “contrato tipo” firmado inicialmente se nos derivaba a anexos que, producen perturbación en la lectura y distorsionaban el sentido lógico que permitiera una lectura correcta y sencilla que se debiera proporcionar.

Por otro lado, que una cláusula de esta magnitud, que fija una limitación de la variabilidad a la baja de los tipos de interés y que convierte en la práctica en “fijo” un préstamo a un tipo variable durante una gran parte del mismo, debe ser considerada como ABUSIVA y por ende NULA.

 Así la existencia de esta cláusula provocaba un error en la determinación de la cuantía reclamada incluso podía llegar a ser la propia causa del impago que motivaba el inicio de la demanda de ejecución hipotecaria que tenía, en nuestro caso, el prestatario. 

Obiter dicta la aplicación de dicha jurisprudencia del Tribunal Supremo a la cláusula particular que nos ocupa, debe conducir a la declaración de abusividad cuando la misma no supera el doble control de transparencia establecido por el Alto Tribunal y, además, cause un evidente desequilibrio importante en los derechos y obligaciones del ejecutado.

 También será significativo, el hecho de que en el contrato de préstamo hipotecario no se destacaque tal cláusula como un elemento principal y definitorio del contrato y que en ningún momento se facilite al prestatario simulaciones sobre el comportamiento futuro de los tipos de interés, ni se le aporte información previa, clara y comprensible atendiendo a su perfil sobre el coste comparativo con otras modalidades de préstamo. 

Como decíamos, según la STS de 9 de mayo de 2013 y de conformidad con el art. 695.1.4 LEC, se considera abusiva la cláusula suelo, de límite a la variación del tipo de interés, cuando no haya constancia de que la entidad bancaria cumpla los requisitos informativos precontractuales y contractuales, ni se le explique a los consumidores las repercusiones que comporta dicha cláusula, al igual que si no se cumplen los requisitos de transparencia y claridad.

A mayor abundamiento el TS manifestaba que “Si bien en el futuro a medio/largo plazo resulta imprevisible –de ahí la utilidad de las cláusulas techo incluso muy elevadas-, en la realidad los riesgos de oscilación del tipo mínimo de referencia –único que ha de ser objeto de examen-, en los términos contenidos en las cláusulas transcritas…., dan cobertura exclusivamente a los riesgos para que la entidad crediticia pudiera tener las oscilaciones a la baja y frustran las expectativas del consumidor de abaratamiento del crédito como consecuencia de la minoración del tipo de interés pactado como “variable”. Al entrar en juego una cláusula suelo previsible para el empresario, convierte el tipo nominalmente variable al alza y a la baja, en fijo variable exclusivamente al alza”.

No obstante hemos de tener en cuenta que en los procedimientos ejecutivos en curso a la entrada en vigor de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, esto es, desde el 15 de mayo de 2013, en los que haya transcurrido el período de 10 días previstos en el art. 556.1 LEC, las partes ejecutadas dispondrán de un plazo preclusivo de un mes para formular un incidente extraordinario de oposición basado en la existencia de las nuevas causas de oposición previstas en el apartado 7º del artículo 557.1 y 4º del artículo 695.1 LEC, es decir, la existencia de cláusulas abusivas y que el carácter abusivo de una cláusula contractual constituya el fundamento de la ejecución o que hubiese determinado la cantidad exigible, respectivamente.

Pero hemos de tener en cuenta, además, que los efectos de la declaración de nulidad por abusiva de la cláusula suelo, sólo producirán la inaplicación de dicha cláusula y no el sobreseimiento del proceso, ya que este otro instituto sólo será aplicable en aquéllos casos en los que la cláusula suelo fundamente la ejecución y no cuando determine la cantidad exigible, por lo que en consecuencia no paralizaría la ejecución hipotecaria.

Por otro lado y con respecto a otra cláusula, la de vencimiento anticipado en caso de impago, el Tribunal Supremo también ha tenido ocasión de pronunciarse (STS 2 enero 2006, STS 4 junio 2008 y 16 diciembre 2009) sobre la nulidad de dichas cláusulas por abusivas cuando las mismas determinen un incumplimiento grave en relación con la cuantía y duración del préstamo (STJUE 14 de marzo de 2013).

La STS de 9 de mayo de 2013 manifiesta que las cláusulas suelo forman parte inescindible del precio que debe pagar el prestatario. Define el objeto principal del contrato y cumplen una función definitoria o descriptiva esencial.

Y con respecto a las cláusulas de vencimiento anticipado, es preciso aclarar que conforme al artículo 1255 CC –pacta sunt servanda- y el artículo 693.2 LEC, en su nueva redacción dada por Ley 19/2015, de 13 de julio, de medidas de reforma administrativa en el ámbito de la Administración de Justicia y del Registro Civil, se podrá reclamar la totalidad de lo adeudado por capital y por intereses si se hubiese convenido el vencimiento total en caso de falta de pago de, al menos 3 plazos mensuales sin cumplir el deudor su obligación de pago o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo, al menos, equivalente a 3 meses, y este convenio constase en la escritura de constitución y en el asiento respectivo (justa causa).

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea abordó esta cuestión en la Sentencia de 14 de marzo de 2013: “en particular, por lo que respecta, en primer lugar, a la cláusula relativa al vencimiento anticipado en los contratos de larga duración por incumplimientos del deudor en un período limitado, corresponde al juez remitente comprobar esencialmente, como señaló la Abogado General en los puntos 77 y 78 de sus conclusiones, si la facultad del profesional de dar por vencida anticipadamente la totalidad del préstamo depende de que el consumidor haya incumplido una obligación que revista carácter esencial en el marco de la relación contractual de que se trate, si esa facultad está prevista para los casos en los que en el incumplimiento tiene carácter suficientemente grave con respecto a la duración y a la cuantía del préstamo, si dicha facultad constituye una excepción con respecto a las normas aplicables en la materia y si el Derecho nacional prevé medios adecuados y eficaces que permitan al consumidor sujeto a la aplicación de esa cláusula poner remedio a los efectos del vencimiento anticipado del préstamo”.

Por último mencionar siquiera la Disposición Transitoria segunda de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, en el sentido de los intereses de demora de hipotecas constituidas sobre vivienda habitual, pues pese a la estipulación establecida en el contrato de préstamo con garantía hipotecaria, a tenor de dicha Disposición existirá una limitación de dichos intereses, no pudiendo ser superior a 3 veces el interés legal del dinero –para el 2017 se mantiene en el 3%- (luego el límite máximo por intereses moratorios sería el 9%) y sólo podrá devengarse sobre el principal pendiente de pago y no sobre los intereses (anatocismo), con la única salvedad de que si finalmente el remate aprobado sobre la adjudicación de la vivienda habitual hipotecada fuera insuficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante, entonces sí podría proceder la capitalización del interés moratorio.

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