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NUEVAS MEDIDAS URGENTES DE PROTECCIÓN DE DEUDORES HIPOTECARIOS SIN RECURSOS

No obstante consagrar el art. 47 de la Constitución el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, los poderes públicos deberán promover las condiciones necesarias y establecer las normas pertinentes para hacer efectivo tal derecho.

En 2012, según estadísticas del CGPJ, se practicaron casi 101.034 desahucios. Según las mismas fuentes en 2016 esa cifra se redujo casi a la mitad.

La crisis económica y financiera que venimos sufriendo desde hace una década ha afectado sobremanera a un bien de primera necesidad como lo es la vivienda y con ello a multitud de personas y familias que han visto cómo de la noche a la mañana se quedaban sin trabajo y sin casa.

De este modo el legislador se ha visto en la obligación, art. 9.2 y 53 CE, de articular medidas que impidan esta escalada abrumadora de desahucios que lamentablemente ocupaban a diario un espacio en las portadas de los periódicos y los titulares de los telediarios. En primer lugar con la suspensión de los lanzamientos sobre viviendas habituales de colectivos especialmente vulnerables, al menos durante 2 años y en segundo lugar, estableciendo un Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda familiar.

El pasado 19 de marzo de 2017 entró en vigor el Real Decreto-ley 5/2017 que viene a modificar la legislación vigente sobre medidas de protección de deudores hipotecarios sin recursos con un triple objetivo principalmente:

1º Ampliar el ámbito objetivo y subjetivo de la Ley 1/2013, de reestructuración de deuda y alquiler social

2º Ampliar en 3 años adicionales la suspensión de lanzamientos; esto es hasta el 19 de marzo de 2020.

3º Establecer mecanismos de alquiler a favor de los deudores ejecutados sobre los inmuebles cuyo lanzamiento sea objeto de suspensión.

Pero vamos a comenzar este post hablando de las medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos para a continuación hacerlo sobre la reestructuración de deuda y alquiler social y terminar recapitulando con las nuevas disposiciones articuladas en el reciente Real Decreto Ley 5/2017, en vigor desde hace poco más de una semana.

De este modo el Real Decreto-ley 6/2012 tiene por objeto la reestructuración de la deuda hipotecaria de quienes padecen extraordinarias dificultades para atender su pago, así como mecanismos de flexibilización de los procedimientos de ejecución hipotecaria.

Estas medidas se aplicarán a los deudores de contratos de préstamo o crédito garantizados con hipoteca inmobiliaria que se encuentre situado en el umbral de exclusión, así como a sus fiadores y avalistas, respecto de su vivienda habitual.

Pero, ¿Qué es el umbral de exclusión?

Conforme al Real Decreto-ley 6/2012 podemos entender por umbral de exclusión, la situación en la que se encuentra un deudor con crédito o préstamo garantizado con hipoteca sobre su vivienda habitual, cuando concurran en ellos las siguientes circunstancias:

a) Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere el límite de tres veces el IPREM anual de catorce pagas.

El IPREM de 2017, a falta de la aprobación de los Presupuestos Generales del Estado, anual para catorce pagas es de 7.455,14 euros.

Y ¿qué debemos entender por unidad familiar? La compuesta por el deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar.

El límite anterior será de 4 veces el IPREM anual de catorce pagas cuando:

  • Alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada:
    • discapacidad superior al 33%
    • situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral

El límite anterior será de 5 veces el IPREM anual de catorce pagas cuando:

  • En el caso de un deudor hipotecario sea persona con:
    • parálisis cerebral
    • con enfermedad mental
    • discapacidad intelectual
      • con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33%
    • discapacidad física o sensorial
      • con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 65%
      • enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral

b) Que, en los 4 años anteriores al momento de la solicitud, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda, o hayan sobrevenido en dicho período circunstancias familiares de especial vulnerabilidad.

Pero, ¿qué hemos de entender por alteración significativa de las circunstancias económicas? Cuando el esfuerzo que representa la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos 1,5; salvo que la entidad acredite que la carga hipotecaria en el momento de la concesión del préstamo era igual o superior a la carga hipotecaria en el momento de la solicitud de la aplicación del Código de Buenas Prácticas.

Y ¿circunstancias familiares de especial vulnerabilidad?

1º Familias numerosas

2º Unidad familiar monoparental con hijos a cargo

3º Unidad familiar de la que forme parte un menor de edad

4º Unidad familiar en la que alguno de sus miembros tenga declarada discapacidad superior al 33%, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente, para realizar una actividad laboral

5º Unidad familiar con la que convivan, en la misma vivienda, una o más personas que estén unidas con el titular de la hipoteca o su cónyuge por vínculo de parentesco hasta el 3º grado de consanguinidad o afinidad, y que se encuentren en situación personal de discapacidad, dependencia, enfermedad grave que les incapacite acreditadamente de forma temporal o permanente para realizar una actividad laboral.

El Real Decreto Ley 5/2017 ha introducido dos nuevos apartados (6º y 7º) por los que amplía el ámbito subjetivo de deudores situados en el umbral de exclusión:

6º Unidad familiar en que exista una víctima de violencia de género

7º El deudor mayor de 60 años, aunque no reúna los requisitos para ser considerado unidad familiar

c) Que la cuota hipotecaria resulte superior al 50% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. Dicho porcentaje será del 40% cuando alguno de dichos miembros sea una persona que tenga declarada una discapacidad superior al 33%, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para trabajar; persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33%, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 65%, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para trabajar.

Y, ¿Quién tiene derecho al Título de Familia Numerosa?

Quien forma parte de una unidad familiar formada al menos por:

  • 3 hijos y un ascendiente, o 2 hijos y un ascendiente cuando al menos uno de los hijos tenga una discapacidad igual o superior al 65%, o esté incapacitado para el trabajo.
  • 2 hijos y los 2 ascendientes cuando estos últimos estuvieran incapacitados para trabajar, o fueran discapacitados, o al menos uno de ellos tuviera una discapacidad igual o superior al 65%; o 2 hijos y un único ascendiente, cuando ha fallecido uno de los progenitores.
  • 1 hijo y un ascendiente, cuando su unidad familiar haya sido familia numerosa con categoría de honor.
  • 3 hermanos huérfanos de padre y madre, o 2 si uno de ellos es discapacitado; que conviven, son mayores de 18 años, y tienen una dependencia económica entre ellos.
  • 2 hermanos huérfanos de padre y madre, en tutela, acogimiento o guarda, que convivan con su tutor, acogedor o guardador, y no estén a sus expensas. El tutor, acogedor o guardador, no se incluye en el Título.

También se considera hijos a las personas sometidas a tutela, acogimiento familiar permanente o preadoptivo, legalmente constituidos, y ascendientes a los tutores o a los acogedores.

Los hijos han de ser solteros, menor de 21 años, residir y convivir con los ascendientes, y depender económicamente de ellos.

El modelo de protección diseñado en el Real Decreto Ley 6/2012 gira en torno a la elaboración de un Código de Buenas Prácticas al que, voluntariamente, podrán adherirse las entidades de crédito y demás entidades que, de manera profesional, realizan la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios.

El citado código incluye tres fases de actuación:

1ª Dirigida a procurar la reestructuración viable de la deuda hipotecaria, a través de la aplicación a los préstamos o créditos de una carencia en la amortización de capital y una reducción del tipo de interés durante 4 años y la ampliación del plazo total de amortización.

2ª De no resultar suficiente la reestructuración anterior, las entidades podrán, en su caso, y con carácter potestativo, ofrecer a los deudores una quita sobre el conjunto de su deuda.

3ª Si ninguna de las dos medidas anteriores logra reducir el esfuerzo hipotecario de los deudores a límites asumibles para su viabilidad financiera, estos podrán solicitar, y las entidades deberán aceptar, la dación en pago como medio liberatorio definitivo de la deuda.

 ENTIDADES ADHERIDAS AL CODIGO DE BUENAS PRACTICAS

Entre las principales entidades financieras que han comunicado su adhesión al código de buenas prácticas, podemos citar las siguientes: (Resolución de 3 de febrero de 2017, actualizada al cuarto trimestre de 2016 – BOE nº 50 de 28 de febrero de 2017-)

BBVA, Banco de Sabadell, Banco Popular, Banco Santander, Bankia, Bankinter, Caixabank, Cajamar Caja Rural, ING Bank, UCI….

CODIGO DE BUENAS PRÁCTICAS

Veamos con algo más de detalle cada una de estas fases del Código BBPP el cual será de adhesión voluntaria por parte de las entidades de crédito o de cualquier otra entidad que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios.

No obstante advertir que la aplicación del Código BBPP se extenderá a las hipotecas constituidas en garantía de préstamos o créditos, cuando el precio de adquisición del inmueble no exceda de un 20% del que resultaría multiplicar la extensión del inmueble, por el precio medio por metro cuadrado para vivienda libre que arroje el Índice de Precios de la Vivienda elaborado por el Ministerio de Fomento para el año de adquisición del inmueble y la provincia en que esté radicado dicho bien, con un límite absoluto de 300.000 euros ó 250.000 euros para deudores situados en el umbral de exclusión.

Medidas previas a la ejecución hipotecaria: reestructuración de deudas hipotecarias

Los deudores podrán solicitar y obtener de la entidad acreedora la reestructuración de su deuda hipotecaria al objeto de alcanzar la viabilidad a medio y largo plazo de la misma, pero no podrán formular tal solicitud si se encuentran en un procedimiento de ejecución, una vez se haya producido el anuncio de la subasta.

En el plazo de un mes desde la presentación de la solicitud, la entidad deberá notificar y ofrecer al deudor un plan de reestructuración en el que se concreten la ejecución y las consecuencias financieras para el deudor de la aplicación conjunta de las medidas que vamos a pasar a relacionar a continuación. No obstante también podrá el deudor presentar a la entidad una propuesta de plan de reestructuración, que deberá ser analizada por la entidad, quien, en caso de rechazo, deberá comunicar al deudor los motivos en que se fundamente.

Las medidas que habrá de contemplar el plan de reestructuración son las siguientes:

  • Carencia en la amortización de capital de 5 años. El capital correspondiente a las cuotas de ese período podrá o bien pasarse a una cuota final al término del préstamo o bien prorratearse en las cuotas restantes, o realizarse una combinación de ambos sistemas.
  • Ampliación del plazo de amortización hasta un total de 40 años a contar desde la concesión del préstamo.
  • Reducción del tipo de interés aplicable a Euribor + 0,25% durante 5 años.
  • En todo caso, se inaplicarán con carácter indefinido las cláusulas limitativas de la bajada del tipo de interés previstas en los contratos de préstamo hipotecario (cláusulas suelo)

Adicionalmente, las entidades podrán reunificar el conjunto de las deudas contraídas por el deudor.

Medidas complementarias

Los deudores para los que el plan de reestructuración resulte inviable dada su situación económico financiera, podrán solicitar una quita en el capital pendiente de amortización, que la entidad tendrá facultad para aceptar o rechazar en el plazo de un mes a contar desde la acreditación de la inviabilidad del plan de reestructuración.

A estos efectos, se entenderá por plan de reestructuración inviable aquel que establezca una cuota hipotecaria mensual superior al 50% de los ingresos que perciban conjuntamente todos los miembros de la unidad familiar.

Esta medida (quita) también podrá ser solicitada por aquellos deudores que se encuentren en un procedimiento de ejecución hipotecaria en el que ya se haya producido el anuncio de la subasta y aquéllos que no hayan podido optar a la dación en pago por presentar la vivienda cargas posteriores a la hipoteca.

LA DACIÓN EN PAGO

En el plazo de 12 meses desde la solicitud de la reestructuración de la deuda, los deudores hipotecarios, para los que las medidas complementarias anteriores no resulten viables, podrán solicitar la dación en pago de su vivienda habitual. En estos casos la entidad estará obligada a aceptar la entrega del bien hipotecado por parte del deudor, a la propia entidad o tercero que ésta designe, quedando definitivamente cancelada la deuda.

La dación en pago supondrá la cancelación total de la deuda garantizada con hipoteca y de las responsabilidades personales del deudor y de terceros frente a la entidad por razón de la misma deuda.

El deudor, si así lo solicitara en el momento de pedir la dación en pago, podrá permanecer durante un plazo de 2 años en la vivienda en concepto de arrendatario, satisfaciendo una renta anual del 3% del importe total de la deuda en el momento de la dación. Durante dicho plazo el impago de la renta devengará un interés de demora del 10%.

Las entidades podrán pactar con los deudores la cesión de una parte de la plusvalía generada por la enajenación de la vivienda, en contraprestación por la colaboración que éste pueda prestar en dicha transmisión.

Esta medida no será aplicable en los supuestos que se encuentren en procedimiento de ejecución en los que ya se haya anunciado la subasta, o en los que la vivienda esté gravada con cargas posteriores.

Estará exenta de Impuesto (IRPF) la ganancia patrimonial que se pudiera generar en los deudores hipotecarios, con ocasión de la dación en pago de su vivienda.

ALQUILER SOCIAL

El RD-Ley 5/2017 ha venido a introducir una nueva medida de reestructuración dentro del Código de Buenas Prácticas en lo concerniente a un derecho del deudor hipotecario a un alquiler en caso de ejecución de la vivienda habitual.

De este modo, el deudor hipotecario ejecutado cuyo lanzamiento haya sido suspendido hasta el 15 de mayo de 2020, podrá solicitar y obtener del acreedor ejecutante de la vivienda, o persona que actúe por su cuenta, el alquiler de la misma por una renta anual máxima del 3% de su valor al tiempo de la aprobación del remate, determinado según tasación, aportada por el ejecutado y certificada por un tasador homologado de conformidad con lo previsto en la Ley de Regulación del Mercado Hipotecario.

La solicitud podrá realizarse en el plazo de 6 meses -hasta el 19 de septiembre de 2017– para aquellos ejecutados que ya fueran beneficiarios de la suspensión y desde que se produzca la suspensión para quienes se beneficiasen con posterioridad.

Dicho arrendamiento tendrá duración anual, prorrogable a voluntad del arrendatario, hasta completar el plazo de 5 años. Por mutuo acuerdo entre el ejecutado y el adjudicatario podrá prorrogarse anualmente durante 5 años adicionales.

Por último decir que el Gobierno tendrá hasta 19 de noviembre de 2017 para proponer medidas destinadas a facilitar la recuperación de las viviendas por los deudores hipotecarios, cuando esta hubiera sido objeto de un procedimiento de ejecución hipotecaria.

 

 

 

 

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