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Cómo se ejercita el retrato convencional en los casos de indivisión de la cosa y pluralidad de sujetos activos o pasivos

Antes de entrar a dilucidar la cuestión objeto de este nuevo post vamos a introducir brevemente qué es el retracto convencional.

Según la RAE retracto es el “Derecho que compete a ciertas personas para quedarse, por el tanto de su precio, con la cosa vendida a otro”.

Por su parte el artículo 1507 del Código Civil dice que “Tendrá lugar el retracto convencional cuando el vendedor se reserve el derecho de recuperar la cosa vendida, con obligación de cumplir lo expresado en el artículo 1518 y lo demás que se hubiese pactado”.

De este modo el artículo 1518 dispone que “El vendedor no podrá hacer uso del derecho de retracto sin reembolsar al comprador el precio de la venta, y además los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta y los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida

Así pues si el vendedor no cumple con la obligación del artículo 1518, el comprador adquirirá irrevocablemente el dominio de la cosa vendida.

Ahora vamos a suponer, entrando ya a analizar la cuestión principal de este post, que existen varios retrayentes o sujetos activos, por ejemplo de una finca que pertenece pro indiviso a varios hermanos.

El artículo 1514 CC dice que “Cuando varios, conjuntamente y en un solo contrato, vendan una finca indivisa con pacto de retro, ninguno de ellos podrá ejercitar este derecho más que por su parte respectiva. Lo mismo se observará si el que ha vendido por sí solo una finca ha dejado varios herederos, en cuyo caso cada uno de éstos sólo podrá redimir la parte que hubiese adquirido”.

Ahora bien, en el supuesto anterior, el comprador podrá exigir de todos los vendedores o coherederos que se pongan de acuerdo sobre la redención de la totalidad de la cosa vendida; y, si así no lo hicieren, no se podrá obligar al comprador al retracto parcial.

Pero también podría darse el caso de que la finca indivisa no se hubiera vendido conjuntamente por todos los copropietarios sino sólo y por su parte por uno de los condueños.

En este caso el vendedor podrá ejercitar su derecho de retracto por su porción respectiva, y el comprador no podrá obligarle a redimir la totalidad de la finca.

Otro supuesto sería el de que pueden coexistir varios herederos del comprador/es o sujetos pasivos.

En este caso la acción de retracto no podrá ejercitarse contra cada uno sino por su parte respectiva, ora se halle indivisa, ora se haya distribuido entre ellos.

Pero, si se ha dividido la herencia, y la cosa vendida se ha adjudicado a uno de los herederos, la acción de retracto podrá intentarse contra él por el todo.

Por último tendríamos el supuesto de la venta de una finca indivisa por la totalidad de la misma en virtud de lo dispuesto en el artículo 404 CC; es decir, cuando la cosa vendida es esencialmente indivisible, y los condueños de la misma no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, en cuyo caso se vende el todo de cada uno de los copropietarios y se reparte el precio.

En este caso, pues, el comprador podrá obligar al vendedor a redimir el todo, si éste quiere hacer uso del retracto conforme al artículo 1513 CC.

De esta forma también se evita que retrotrayendo el vendedor sólo por su parte se vuelva al estado de indivisión original.

Pero, una vez establecido el pacto de retro en el contrato de compraventa ¿cuál es su plazo para su ejecución? ¿Durante cuánto tiempo el vendedor podrá mantener en expectativa al comprador para resolver el contrato y recuperar el bien vendido?

En este sentido el artículo 1508 CC nos dice que a falta de pacto expreso, el retracto durará 4 años contados desde la fecha del contrato y en caso de estipulación, éste no podrá exceder de 10 años.

Debemos también tener en cuenta que ejercitado el pacto de retro por el vendedor éste recobrará los bienes vendidos libre de toda carga o hipoteca impuesta por el comprador según el principio “resoluto iure dantis, resolvitur ius consensumm”, pero estará obligado a pasar por los arriendos que éste haya hecho de buena fe, y según costumbre del lugar en que radique.

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