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ORDEN DE EJECUCIÓN SUBSIDIARIA. LA SITUACIÓN LEGAL DE RUINA DE INMUEBLE

El art. 15.b) del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (en adelante, LSRU) establece entre los deberes de los propietarios de terrenos, instalaciones, construcciones o edificaciones, el de conservarlos en las condiciones legales de seguridad, salubridad, accesibilidad universal, ornato y las demás que exijan las leyes para servir de soporte a dichos usos.

Por su parte el art. 180.1 de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunidad Valenciana (en adelante, LOTUP) establece que: “Los propietarios de construcciones y edificios deberán mantenerlos en condiciones de seguridad, funcionalidad y habitabilidad, realizando los trabajos y obras necesarias para conservar dichas condiciones o uso efectivo que permitan obtener la autorización administrativa de ocupación o título equivalente para el destino que les sea propio”.

Este deber de conservación tiene un límite o presupuesto a partir del cual cesa: la situación de ruina del inmueble (art. 188 LOTUP). Mientras dicho presupuesto no tiene lugar, el propietario ha de cumplir con el deber de mantener su inmueble en las referidas condiciones de seguridad, funcionalidad y habitabilidad, y al mismo tiempo la Administración ha de cumplir con el suyo propio de vigilar la cumplimentación de aquél deber teniendo instrumentos suficientes para exigir al propietario el cumplimiento del mismo cuando resulte necesario, pudiendo exigirle la realización de obras y trabajos necesarios para adaptar los bienes inmuebles a las condiciones establecidas en la normativa urbanística y demás normas aplicables. Estos instrumentos son las órdenes de ejecución subsidiarias.

Según el art. 188 LOTUP:

“1. Procede declarar la situación legal de ruina cuando el coste de las reparaciones necesarias para devolver la estabilidad, seguridad, estanqueidad y consolidación estructurales a un edificio o construcción, manifiestamente deteriorada, o para restaurar en ella las condiciones mínimas que permitan su uso efectivo, supere el límite del deber normal de conservación. No se considerará, a estos efectos, el coste de la realización de obras relativas a la accesibilidad o a la restitución de la eficiencia energética en los términos exigidos por la legislación estatal.

2. Procede, asimismo, la declaración de ruina, cuando el propietario acredite haber cumplido puntualmente el deber de inspección periódica realizando diligentemente las obras recomendadas, al menos, en dos ocasiones consecutivas, y el coste de éstas, unido al de las que estén pendientes de realizar, supere el límite del deber normal de conservación, apreciándose una tendencia constante y progresiva en el tiempo al aumento de las inversiones necesarias para la conservación del edificio.

3. Corresponde a los ayuntamientos declarar la situación legal de ruina, incoando el procedimiento de oficio o como consecuencia de denuncia formulada por cualquier interesado. En las actuaciones se citará a los ocupantes legítimos de la construcción y a los titulares de derechos sobre ella que consten en los registros públicos, así como a los órganos competentes cuando resulte afectado el patrimonio histórico. A tal efecto, a la iniciación del procedimiento se solicitará certificación registral, cuya expedición se hará constar por nota marginal. De la misma forma, se hará constar la declaración de la situación legal de ruina, a cuyo efecto se remitirá al registro de la propiedad la copia de la resolución de declaración de ruina.

4. La declaración de la situación legal de ruina debe disponer las medidas necesarias para evitar eventuales daños físicos y, además, proponer la declaración de incumplimiento por el dueño de su deber urbanístico de conservación o manifestar, razonadamente, la improcedencia de esto último. La propuesta de declarar el incumplimiento del deber de conservación, formulada junto a la declaración de ruina legal, no será definitiva ni surtirá efecto sin previa audiencia de los interesados y resolución del alcalde dictada a la vista de las alegaciones presentadas.

No hay incumplimiento del deber de conservación si la ruina legal es causada por fuerza mayor, hecho fortuito o culpa de tercero, ni cuando el dueño trate de evitarla con adecuado mantenimiento y cuidadoso uso del inmueble, reparando sus desperfectos con razonable diligencia.

5. La declaración de ruina legal respecto a un edificio no catalogado, ni objeto de un procedimiento de catalogación, determina para su dueño la obligación de rehabilitarlo o demolerlo, a su elección.

6. Si la situación legal de ruina se declara respecto a un edificio catalogado, u objeto del procedimiento de catalogación, el propietario deberá adoptar las medidas urgentes e imprescindibles para mantenerlo en condiciones de seguridad. La administración podrá concertar con el propietario su rehabilitación. En defecto de acuerdo, puede ordenarle que la efectúe, otorgándole la correspondiente ayuda”.

A la vista de este precepto vamos a tratar de explicitar cuál sería el procedimiento de oficio para la declaración de ruina de una edificación en la que los propietarios o titulares de la finca son desconocidos.

Como vemos en el apartado 3º del art. 188 LOTUP la resolución en virtud de la cual se declare la situación legal de ruina de una edificación corresponderá a los ayuntamientos. Ahora bien, la incoación de este expediente podrá serlo bien de oficio o por denuncia formulada por cualquier interesado.

Conforme al art. 62 de la Ley 39/2015 (en adelante LPAC) “Se entiende por denuncia, el acto por el que cualquier persona en cumplimiento o no de una obligación legal, pone en conocimiento de un órgano administrativo la existencia de un determinado hecho que pudiera justificar la iniciación de oficio de un procedimiento administrativo”.

A partir de la entrada de nuestra denuncia en el Ayuntamiento, a través de su Registro o sede electrónica, la Administración local deberá instruir el oportuno expediente administrativo que servirán de antecedente y fundamentación de la oportuna resolución administrativa, así como las diligencias encaminadas a ejecutarla.

Hemos de precisar, no obstante, que el hecho de que cualquier persona pueda denunciar unos hechos, valga la redundancia, susceptibles de situación legal de ruina, no lo convierte per se en interesado en el procedimiento y esto básicamente tiene que ver con las posibilidades de hacer alegaciones, presentar pruebas, ver el expediente administrativo y poder recurrir, en su caso, la resolución definitiva que declare el ayuntamiento. Pero en derecho urbanístico existe, además, un pequeño detalle que tiene que ver con la acción pública del art. 62 TRLSRH, en virtud de la cual: “1. Será pública la acción para exigir (..) la observancia de la legislación (..) urbanística. 2. Si dicha acción está motivada por la ejecución de obras que se consideren ilegales (…)”.

Dentro de la instrucción del expediente administrativo, una vez nombrado Instructor y Secretario, parecería obvio que una de las primeras actuaciones a llevar a término por parte del consistorio sería la de dar las oportunas órdenes a los técnicos municipales a fin de verificar los hechos denunciados y hacer las averiguaciones oportunas sobre la titularidad de la finca en cuestión.

Del propio tenor literal del apartado 3º del art. 188 LOTUP podemos ver cómo, efectivamente, se citará a los legítimos ocupantes de la construcción y a los titulares de derechos que aparezcan como tales en los registros públicos, ya sea a través del Registro de la Propiedad, Catastro etc..

El procedimiento terminará por resolución expresa del órgano competente (el Alcalde según la LBRL) decidiendo acerca de la procedencia o improcedencia de imponer las medidas necesarias para evitar eventuales daños físicos y, además, proponer la declaración de incumplimiento por el dueño de su deber urbanístico de conservación y para el supuesto que venimos tratando en el que se desconoce la titularidad de la referida edificación, se deberá manifestar, razonadamente, la improcedencia de esto último, es decir, la improcedencia de proponer la declaración de incumplimiento por el dueño de su deber de conservación.

No obstante, considero también de interés el apartado 4º in fine del art. 188 LOTUP: “No hay incumplimiento del deber de conservación si la ruina legal es causada por fuerza mayor, hecho fortuito o culpa de tercero, ni cuando el dueño trate de evitarla con adecuado mantenimiento y cuidadoso uso del inmueble, reparando sus desperfectos con razonable diligencia”, por lo que el hecho de que la falta de conservación haya devenido consecuencia de la falta de titular durante tiempos desconocidos, haría que finalmente el expediente de situación legal de ruina culminase simplemente con la declaración ruinosa y la ejecución subsidiaria a cargo del erario público pero sin que pueda atribuírsele tal estado o falta de conservación a persona o titular alguno, dado su desconocimiento ¿Quid iuris?

Las órdenes de ejecución subsidiaria legitimará la realización de las obras necesarias para el aseguramiento de la edificación, sin que sea necesario solicitar licencia urbanística.

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